摘 要

随着城市化进程的加速和车辆保有量的增加，住宅小区停车位归属问题日益引起人们的关注。在现行法律和学术理论中，关于住宅小区停车位归属存在多种不同观点，包括业主共有说、约定归属说等，缺乏统一的规范和标准，给停车位的管理和使用带来了一系列问题和争议。论文分析了住宅小区车位权利的法律特征，探讨了停车位权利归属存在的问题，提出了解决措施，包括对停车位进行法定分类、明确“首先满足业主需要”和约定归属适用条件、以及完善产权登记制度。通过深入研究住宅小区停车位归属问题，可以维护业主的合法权益，促进社区停车资源的有效管理和利用。

关键词：住宅小区；停车位；权利归属

引 言

住宅小区车位归属问题一直备受广泛关注，因为这一问题不仅涉及到小区内业主的停车权益，也关系到以及社区内停车秩序安全和有序。随着城市化进程的不断推进，车位成为城市居民生活中不可或缺的资源，尤其在拥挤的城市地区更是如此。然而，住宅小区内车位的归属问题，即车位属于谁以及如何分配和管理，却常常引发纠纷和争议。本研究旨在深入探讨住宅小区车位归属问题，旨在以法律角度对其进行全面分析，并提出解决措施，以确保小区车位权益的合理归属，促进社区停车管理的有序运行。

一、住宅小区车位权属的立法与理论现状

（一）我国住宅小区车位、车库权属的立法现状

我国住宅小区车位、车库权属的立法主要规定在《民法典》物权编。根据《民法典》第275条规定；“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从该条规定可以看出，小区内规划车位尤其是地下车库、车位归开发商所有，开发商可以与业主约定具体的处分方式。既然小区内规划车位、车库的所有权归开发商，开发商就享有处分权，可以在法律允许的范围内自主选择处分权。从《民法典》的规定来看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，”并未作出强制性或者禁止性规定。因此，实践中存在的只租不售、只售不租等做法，并未违反法律规定。

《民法典》第276条规定了小区车位车库应当“首先满足业主的需要”的要求。业主的需要包括购买需求和租赁需求，基于社会现实情况，私家车数量越来越多，一般小区的车位配比都无法充分满足业主的停车需求，开发商负有不将本小区车位销售给业主之外第三方的义务，以充分保障业主的停车需求。占用小区公共道路、绿地等公共场所修建的停车位，开发商没有处分权，所有权归全体业主所有，也应该首先满足本小区业主的停车需要，不能出售给业主之外的第三方。

同时还应该看到，车位、车库首先用于满足业主的需要，对于保障小区业主的财产和人身安全也十分重要。如果开发商将车位出售给第三方，购买车位的人就有权利随意进出小区，对小区的管理秩序和业主的生活安全都会带来影响。

当然，在小区入住初期，由于入住率不高，车位出售、出租不充分的情况下，基于经济效益原则，在能够满足现阶段业主停车需求的前提下，应该允许开发商将部分车位出租给业主以外的第三方，还能物尽其用，在一定程度上缓解停车难的社会问题。在此过程中，如果业主有停车需求，开发商都应该优先满足业主需求。

（二）关于住宅小区车位、车库权利的几种学说

1. 业主共有说

业主共有说认为住宅小区内的停车位属于所有小区业主的共有财产。这意味着每位小区业主都有权使用停车位，但没有独占权。该观点主张停车位应该平等地为小区内的所有业主提供，无需特殊分配或归属。业主共有说的优点在于它强调了平等和公平，确保了每位业主都有权使用停车位，而不会因特殊地位或资源分配而受到不公平待遇。然而，这一观点可能引发管理和分配问题，尤其在小区停车位有限的情况下，可能导致资源浪费和滥用，因为没有明确规定如何协调和管理停车位的使用。这种学说在法律实践中需要明确的法律框架和管理规则，以确保停车位的有效利用和公平分配，同时维护小区的秩序和居民的权益^[4]。

2. 约定归属说

约定归属说强调停车位的归属应基于业主之间的明确约定或协议。根据这一观点，车位的权利归属应取决于小区内的业主达成的协议，可能是书面的合同或小区规章制度中明确规定的内容^[5]。这意味着不同小区可以根据其具体情况和业主的共识来制定不同的归属规则。约定归属说的优点在于它强调了业主之间的自治和自主权，允许他们根据实际需要和情况来协商和决定车位的归属。这种方法具有灵活性，适用于各种小区和不同的管理模式。然而，它也可能导致争议和不确定性，特别是如果协议不清晰或产生纠纷时，可能需要法律介入来解决争议。在约定归属说的框架下，重要的是确保明确的协议和规则，并提供有效的争端解决机制，以确保车位归属问题能够依法得到解决，同时维护业主的权益和小区的秩序^[6]。

3. 面积公摊说

面积公摊说强调车位的权利归属应根据各业主所拥有的房屋面积来划分。按照这一观点，停车位的权利应按照每位业主所拥有的住房面积比例来划分和分配。这意味着拥有更大住房的业主在车位归属中拥有更大的权益，反之亦然。面积公摊说的优点在于它提供了一种相对公平的分配方法，将车位的权利与住房面积直接关联，避免了特定协议或约定的争议。然而，这一观点可能导致一些争议，尤其是在小区内存在不同类型和大小的住房单元时，业主之间可能会对权益分配产生不满。在采用面积公摊说的原则时，需要明确的计算和记录每位业主所拥有的住房面积，以确保权益分配的准确性和公平性。同时，应建立管理机制，以协调停车位的使用和分配，确保小区内的车位资源得以合理利用^[7]。

4. 登记说

登记主张车位的权利应基于产权登记制度来确定。根据这一观点，停车位的权利应在相关法律和规定的框架下进行登记，而登记决定了车位的归属。这意味着车位的所有权和使用权应根据法定的产权登记程序来确立。登记说的优点在于它提供了明确的法律框架和程序，可以减少争议和不确定性。登记制度的透明性和法律性质有助于维护车位权利的稳定性和可执行性。然而，登记说可能需要建立完善的登记制度，并确保法律程序的公平性和透明性。在采用登记说的基础上，关键是建立健全的产权登记机制，确保车位权利得到明确记录和维护。此外，应制定相关法律法规，明确产权登记的程序和标准，以确保公平和合法的车位权利归属。这一观点通常需要政府或相关管理机构的参与，方便监督和管理产权登记的执行。

本文赞同业主共有说。因为业主共有说认为停车位是小区业主的共有财产，每位业主都有平等的权利使用，但没有独占权。这一观点强调平等和公平，确保每位业主都能享有使用停车位的权利，避免了因特殊地位或资源分配而引发的不公平待遇。业主共有说的优点在于它强调了社区内的平等和公正原则，确保每位业主都有平等的机会使用停车位。这有助于维护社区内的和谐与稳定。然而，在实际执行中，需要建立明确的法律框架和管理规则，以确保停车位的有效利用和公平分配，同时维护小区的秩序和居民的权益。相较于其他观点，业主共有说避免了过度依赖于协议、面积或登记等可能引起争议和管理复杂性的方案。业主共有说的实施可以通过社区自治的方式，通过业主大会或其他合适的机制来制定和修改规则，使其更加符合实际情况。

然而，为了确保业主共有说的有效性，需要在法律层面明确规定相关的法律框架和管理规则，以防止潜在的管理和分配问题。此外，社区自治的机制也需要得到加强，以确保业主共有说的实施能够在社区内得到广泛的支持和遵守。

二、住宅小区车位、车库权利的法律特征

（一）住宅小区的停车位、车库不属于从物

从物往往是伴随着主物而诞生的，它是属于主物的。主物和从物必须具备三个条件：一是，两个物品的物理属性是互不相关的；二是，两者之间存有从属关系，一个起主要功能，一个起协助相互配合用来发挥效用，二者能不能结合在一起发挥经济收益，三是，依据“从随主”标准，主物权利移时，从物也会出现转变，这便是买卖观念里两物从属关系^[9]。假设住宅小区车位为附属建筑物，那么住宅小区业主在购房时就获得住宅小区车位所有权。这一构思处理了居住小区停车位的独立的问题。总的来说，住宅小区车位使用上有独立性，即便没有住宅小区的房屋建筑也能起到单独的停车作用。

（二）住宅小区的停车位、车库不属于添附物

有研究者提出这一点观点，住宅小区车位的特性应定义为添附物。房地产商的建设车位占有住宅小区业主土地，其所有权理应归住宅小区全体业主所有。小区业主选购小区里房子，得到建设用地使用权，小区里的建设车位也应当变成建设用地使用权的添附物。但是这样的表述是有问题的。一是，大多数的专家学者认为附加物是动产的部分，对于能否在不动产里面发挥功效，专家学者们建议各不相同^[10]。二是，将添附基础理论用于物权法所有权变动，住宅小区车位所有权则在建设早期已经被房地产商获得(车位创建于国有土地使用权)。假如宣称地下停车场归属于房地产商，不但会与我国现行法律发生冲突，还会继续进一步搅乱住宅地下停车场的所有权。

（三）住宅小区的停车位、车库属于小区的配套设施

配套设施就是指公共配套设施、路面、城市绿化等和居住小区经营规模相匹配的配套设施。这种设备要在基本生活所需的要求上进一步提高生活品质。住宅小区的停车位被归为住宅小区的服务设施。根本原因是伴随着城镇化进程不断推进，车辆，即汽车数量猛增，住宅小区车位需求强烈。此外，住宅小区的车位很好地满足了住宅小区业主的停车要求。因而，在开发房地产的过程当中，地产开发商越来越注重住宅小区停车位的建设特别是多层建筑车位的建设。

三、住宅小区停车位、车库权利归属存在的问题

（一）缺少对停车位、车库的法定分类

在我国，对住宅小区停车位权利归属的问题存在着一些争议和困惑，主要表现在缺乏对停车位的法定分类。目前的法律法规中，关于居民小区车位的相关规定相当有限。《民法典》第二百七十五条规定了停车位归属的原则，但对停车位的法律性质及产权归属并未进行具体界定，这导致了司法实践中处理相关纠纷时缺乏明确的规则。在这种情况下，迫切需要对停车位进行法律法规归类，明确其权利归属，以便于界定房地产商和居民小区业主的权利义务关系，并降低因权利不具体而引发的纠纷。除了依赖相关法律法规外，地方法规也应发挥作用，对停车位的权利归属进行详细而易操作的规定，以减少纠纷的发生^[11]。

（二）首先满足业主需要与约定归属适用条件等不明确

1.“首先满足业主需要”存在的问题

“首先满足业主需要”的内容不清晰。实践中仍有理解和操作的困惑。主要体现在三个方面：一方面，“首先”一词是时间概念还是优先权？如果是优先权，权利人是否在“同等条件下”才享有，开发商能否以高价出售给业主以外的第三人？但如果是时间概念，那么究竟是多长时间？一方面，因“规划”范围不明导致业主优先权的范围不明。同时，在业主转售停车位时，是否也应当首先满足本小区内业主需要？对于后来购房的业主，是否仍然享有优先权？另一方面，“业主”一词含义模糊，如果房产开发商因未出售房屋而享有业主权利，则开发商对车位的利益需求是否也属于业主需求范畴，其他业主的权利受侵害如何救济？

2.约定归属适用存在的问题

首先，未明晰车位产权归属。在当事人未就停车位权属达成合意或者约定被认定无效等情况下，停车位的权属处于不明确状态。

其次，意思自治原则可能形同虚设。现实操作中，开发商一般会在格式合同中将停车位的权属约定归自己所有，故自由协商权利归属的美好初衷可能落空。

开发商通过报规的车位（含符合强制性要求配建的车位及开发商自行增设的车位）？是否包含人防工程性质车位？关于“规划”范畴的认定直接关系到约定车位权利归属范围。二是，该条没有根据停车位的不同类型对权属予以区分规定，如人防车位是否属于约定权属的范畴不明晰，而各地产权办理政策不尽相同，人防车位的权属认定成为难题。

（三）关于停车位、车库产权的登记政策问题

在我国，停车位的产权登记问题存在一定的争议和不确定性。停车位是否单独存在的物体，以及是否可以申请登记，尚未明确规定，导致了相关法律法规的不完善，限制了车位土地使用权证的独立获取。此外，由于我国尚未建立城市地下空间所有权制度，地下停车位的土地使用权证种类也缺乏具体规定，导致不同地区对于停车位登记存在不同的做法。一些地方可能允许停车位的登记，例如开发商自建小区、政府规划的住宅小区、商业性停车场等符合相关政策法规的特殊情况。然而，也有一些地方可能不允许停车位的登记。因此，关于停车位登记的具体规定可能会因地而异，需要参考当地的相关政策法规和具体执行情况。

四、住宅小区停车位、车库权利归属问题的解决措施

（一）对停车位、车库进行法定分类

近些年，我国经济迅速发展造成我国各个省份的经济发展水平不一。因此不同类型的住宅小区对停车位的需求也不一样。解决方案之一是合理合法区划停车位。可以借鉴我国台湾地区关于停车位分类制度，构建停车位分类体系，以满足日新月异的社会经济发展。我国台湾地区的法定停车位，是指根据“都市计划书”、“建筑技术规则”和其他有关规定，某一建筑应当附设的停车位。此类停车位由于是法律规定必须附设于建筑物的，因而称为法定停车位。我国台湾地区“建筑法”第102—1条规定：“建筑物依规定应附建防空避难设备或停车空间；其防空避难设备因特殊情形施工确有困难……得由起造人缴纳代金，由直辖市、县(市)主管建筑机关代为集中兴建。”上述“停车空间”即为本文当中的停车位，即由法律规定的、最低标准的停车空间。

总的来说，在台湾地区合理合法车位是开发商在住宅小区基本建设车位的法定责任，亦是其能建量最低规定。并且，这一停车位不可以租赁或市场销售。仅有本小区的住户可以用。但在在实际情况中，这类合理合法车位的总数一定要和居民小区业主总数正相关。由于在我国区域经济发展的不平衡，居民小区车位配置比率应当因地区同一区域的居民小区而不同。比如，在经济发达城市和别墅洋房区，车位比例要科学设定。要实现居民小区停车位的规范管理，我国法律可以要求相关部门制定测试标准，并明确处理不合格停车位的方式。在法律规定的基础上，各地可以根据实际情况适时调整具体规定，以确保停车位管理的有效性和公平性。关于停车位数量的确认，可以参考以下规范：

（1）按照各城市居民家庭汽车保有量的平均水平确定法定停车位的比例；

（2）根据各大城市建筑物位置和方向，明确住宅小区应设定的合理合法车位比例；

（3）结合各大城市的经济情况和发展状况，制定设置住宅小区合理合法车位比例的参考标准。

停车位是开发商在居民小区内按照法定车位总数规定建设的，因此其使用权属于房地产商，这也是激励房地产商积极投资基础建设的一种方式。虽然应允许房地产商自由交易停车位，但必须受到一定限制。具体来说，应容许住宅小区业主在同等条件下享有优先选择租赁权和优先购买权，并且购买时应能单独办理产权证。这是因为停车位的增加是与房屋建筑紧密相关的，两者不可分离。此外，如果住宅小区外的业主对停车位有支配权，可能会影响到住宅小区业主的利益。因此，应当保障本小区业主的权益。

（二）明确“首先满足业主需要”和约定归属适用条件

根据“首先满足业主需要”原则，我国《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”例如规定住宅小区业主购买或租用停车位的时间点。如果业主未在规定时间内书面答复开发商，视为业主放弃购买车位的意向，开发商有权进一步处理该停车位。对于已经确定购买停车位的业主，应通过具有资质的专业评估机构进行评价，这有利于防止小区业主与开发商间的纠纷案件。倘若小区业主对车位不太满意，或是评定后不愿意选购，开发商有权利将住宅小区车位租赁或卖给住宅小区非小区业主，但市场销售占比必须要有限定。次之，有关这一占比，可以参考海外法律与实践，设置一定的义务性数值。只要做到这一义务性数值，说明开发商依法履行国家立法所规定的义务性基本建设车位的责任义务。这一要求有益于解决小区业主的所有权纷争。即首先明确开发商基本建设是否符合这一强制标值的比例规定，假如不达到这一规定，就需要承担法律责任义务。如果达到这一规定，则按以下情形解决：

1.如果停车位的数量超过规定比例，开发人员可以自由处理超出比例的停车位；2.如果停车位数量低于规定比例，开发商不得与非小区业主就住宅小区停车位的使用权进行约定或承诺。

（三）完善产权登记制度

为完善产权登记制度，需要建立健全的车位所有权登记制度，以保障住宅区停车位所有权的公信力。目前，由于我国各地要求不统一，停车位的登记规定也存在差异。例如，有些地区根据申请注册房屋产权证来确定停车位的所有权，只有在房屋所有权转移时停车位的所有权才能转移，这与《民法典》的相关规定相反。针对这一问题，本文提出以下解决办法：

首先，针对地下车位的登记存在争议，特别是涉及人防设施更新改造的地下车位和非人防设施的地下车位。一些地区采取地下车库备案作为产权年限公示的方式。因此，如果人防工程部门出具的备案证明可以证明地下车库是由开发商投建的，就可以确认开发商的所有权身份。

其次，针对共享车位的登记问题，目前我国法律并未要求共有部分的登记制度，这给开发商带来了便利，使其能够利用优势影响力谋取利益，严重影响了住宅小区业主的利益。因此，共用部分的车位应当进行登记，并在房屋登记册中规定产权年限，以保护业主权益。

最后，针对共用一部分专用型使用权的登记，应将其视为地役权并进行公示登记。根据地役权的相关标准，可以在合同生效时开设专用型所有权，并在登记后能够对抗善意第三人。这种权益的登记可以采取房屋登记簿或小区规章的方式，以简化登记手续并宣传使用权。

结语

综合上述研究，本文深入探讨了住宅小区车位归属问题，从不同学说的法律界定、法律特征、现实生活中的情况以及潜在问题等多个角度进行了分析。这一问题直接关系到小区居民的停车权益，以及社区停车管理的有序运行。在不同地区之间，对于车位归属的认定和处理方式存在差异，需要更明确的法律框架和管理规则。

解决这一问题的关键在于制定清晰的法律法规，明确定义车位的归属，建立健全的管理机制，以确保停车位的有效利用和公平分配。此外，需要加强对产权登记的监管，以确保归属问题得到明确记录和维护。在处理地下停车场归属问题时，应考虑各种因素，如墙体、承重构件等，并制定适当的法律规定。

通过这些措施的实施，可以更好地管理和维护住宅小区车位权益，提高社区停车管理的效率和公平性。在未来，政府、物业管理公司和业主需要密切合作，以解决车位权利归属问题，确保业主的权益得到充分尊重，社区停车管理更加有序和便捷。只有通过协作和明智的管理，我们才能有效地解决这一长期存在的问题，为小区居民提供更好的生活质量。