摘  要

《民法典》第24章共14条规定了物业服务合同中的一种具有代表性的合同形式，从而为我国的物业服务合同纠纷的处理奠定了基础。但在实际操作中，有关物业管理方面的立法，如业主抵抗权，对物业纠纷的规范尚有改进的余地。在此基础上，本文进一步探讨了物业服务合同中的法律问题。首先，本文对物业服务合同的定义、特点、业主违约责任的内容、基础进行了简单的阐述。其次，对业主抗辩的限制进行了分析，主要分为原则上的抗辩，限制了业主的抗辩，限制了业主的抗辩。再次，分析了我国物业管理合同中业主权利救济的法律问题，主要有业主资格单一、行使条件不明确、行使权利的法律效力差等。在此基础上，通过对业主抗辩权的行使方式、合理抗辩事由的确定和提高其法律效力等方面的完善建议。笔者认为，这一问题的解决，对我国物业管理合同中业主抗辩权的完善，将起到积极的推动作用。

关键词：物业服务合同；业主抗辩权；法律问题

一、引言

随着社会的发展，人们对生活品质的需求越来越高，有关物业管理方面的法律也越来越健全，但是，在现实的运作中，涉及到物业服务合同的各方，如物业服务公司、业主、业主委员会等，仍然存在着诸多的矛盾，这给司法制度带来了很大的压力，也不利于营造一个和谐的社会环境。物业服务合同纠纷的数量庞大、主体众多，虽然耗时耗力，但它与人们的生活密切相关，它与人们的生活有着直接的联系。在我们的日常生活中，我们经常能听到一些关于物业服务的投诉和不满意的声音，在我们的采访中，我们还可以看到，物业服务也是一件非常困难的事情，在中国，物业服务已经成为了一个非常重要的民生问题。物业公司与业主之间的矛盾不利于社会和谐发展，不利于产业的可持续发展，不利于社会的安定。解决物业服务合同纠纷是物业管理合同中的一个重要内容，健全相关法律法规是解决这一问题的有效手段。

二、物业服务合同的概述

（一）物业服务合同的概念和特征

物业服务合同是指物业服务人提供约定的服务项目，业主根据合同约定支付相应费用的协议。物业服务合同是一种双务合同，具有有偿性、诺成性、平等性等特征。

（二）物业服务合同的签订和履行

物业服务合同的签订应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用等原则。在合同履行过程中，物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按时缴纳费用并遵守相关规定。

三、业主抗辩权的内涵和依据

（一）业主持有抗辩权的意义和作用

业主抗辩权是指在物业服务合同履行过程中，业主对物业服务人履行义务不符合约定的情况可以提出抗辩，以维护自己的合法权益。业主抗辩权的存在可以保护业主的合法权益，促进物业服务人提高服务质量。

（二）业主抗辩权的法律依据和类型

业主抗辩权是指业主在合同履行过程中，对物业管理公司的违约行为或不当行为提出抗辩的权利。以下是业主抗辩权的法律依据和类型：

依据：合同法第52条规定了债权人可以以对方违约为由，主张抗辩权。

类型：业主可以以提供的服务与合同约定不符为由，主张抗辩权。例如，如果物业管理公司在合同中承诺提供高品质的服务，但实际上未能做到，业主可以以此为理由要求降低或免除相关费用。

依据：合同法第54条规定了债权人在合同履行期间有权要求债务人履行合同义务。

类型：业主可以以房屋空置未享受服务为由，主张抗辩权。例如，如果业主的房屋在一段时间内未被租出或使用，而业主仍需支付物业管理费等费用，业主可以要求物业管理公司对此进行减免或调整。

四、业主抗辩权行使的限制

（一）对业主抗辩权的行使原则性规定

对业主抗辩权的行使，存在一些原则性的规定。这些规定旨在保护施工方的合法权益，确保项目的顺利进行。

首先，合同履行诚实信用原则。按照这一原则，业主在行使抗辩权时应当基于真实的事实和合理的理由，不能滥用抗辩权对合同履行进行干扰和阻碍。业主应当尊重合同的约定，积极履行自己的义务，并遵守诚实信用的原则。其次，业主应当遵循合理的程序。在行使抗辩权之前，业主应当与施工方进行充分的沟通和协商，寻求问题解决的最佳方式。如果无法通过协商解决，业主可以依法提起合理的诉讼或仲裁程序，以便通过法律手段解决争议。另外，业主的抗辩权行使应当合法合理，不能违反公序良俗和法律法规的规定。业主在行使抗辩权时，不能采取恶意诋毁、造谣、威胁等不正当手段。业主的抗辩权应当基于真实的情况和法律的规定，不能滥用抗辩权对施工方的权益造成损害。

（二）对业主抗辩权的限制性规定

对业主抗辩权的行使存在一些限制性规定。这些规定旨在平衡业主与施工方的权益，防止业主滥用抗辩权对施工方造成不必要的损失和困扰。

首先，合同约定的限制。在合同中，双方可以约定业主抗辩权的限制。例如，合同可以规定业主在特定情况下不能行使抗辩权，或者对抗辩权的行使进行限制。这样的限制约定具有法律效力，业主在行使抗辩权时必须遵守合同的约定。其次，证据的限制。在行使抗辩权时，业主需要提供相关的证据来支持自己的主张。如果业主无法提供充分的证据来证明合同违约或者其他抗辩的事实，他们的抗辩权可能会受到限制。另外，时间的限制也是限制业主抗辩权行使的重要因素。根据法律规定，业主在发现合同违约或其他抗辩事实后，应当在合理的时间内提出抗辩。如果业主过于迟延或者超过了合理的时间限制，他们的抗辩权可能会受到限制。

综上所述，对业主抗辩权的行使存在一些原则性和限制性的规定。业主应当遵守诚实信用原则，依法行使抗辩权，通过合理的程序解决争议。同时，他们的抗辩权受到合同约定、证据和时间等方面的限制。这些规定有助于平衡业主与施工方的权益，维护项目的正常进行。

五、物业服务合同中业主抗辩权的法律问题分析

本章选取中国裁判文书文书网站上的"抗辩"作为样本，结合司法实务中与业主抗辩有关的案件，对其进行了归纳和整理，共收集了108005份裁判文书。通过对一、二次诉讼的比率分析，可以看出，从2020年到现在，在所有物业服务合同当事人的诉讼中，二审和再审案件所占的比重呈不断增加的趋势，反映出业主在诉讼中用尽各种途径来维护自己的权利。因为在实践中，业主可以选择的抗辩理由非常多，可以将其归纳为：前期物业服务合同效力、物业服务质量、费用超过诉讼时效、物业服务人没有尽到安全保障义务等。这一章还结合了三个实务中的典型案例，对此进行了深入分析，得出了业主抗辩权在实践中存在的法律问题。

案例一：阜新新都物业管理有限公司与严某某物业服务合同纠纷案：原告阜新新都物业管理有限责任公司与被告严某某某房地产经营合同纠纷，对一审法院的裁决不服，申请再审。（1）新都公司与开发商之间的《前期物业服务合同》是合法的，对于严某某，其缴纳的物业管理费也是应该的。（2）对于业主提出的超出了法定期限的上诉要求，物业公司没有提供证据，因此没有得到认可。（3）关于支付物业费的要求，一、二审法庭以物业管理水平纠纷为由，不予确认合同无效，不予赔偿。（4）关于关于汽车库漏水的上诉理由，法庭认定缺乏事实依据，不予采纳。（5）关于治安方面的抗辩，原审法院认定，不能由个别业主提起，而是由全体业主委员会或者全体成员共同承担，个别业主可以将自己的异议提交给业主委员会，并要求其代表行使自己的权利。二审法院认为：（1）原审法院关于诉讼时效问题的认定存在错误，在本案中，双方都没有积极地主张过时效，而且，上诉人向被上诉人和其它所有人提供的物业管理是持续的，故应予更正。（2）关于违约金的问题，第二法庭考虑到小区环境的营造和矛盾的缓和，判决不予支持。（3）关于车库漏水的辩护意见，提出了财产本身的过失，不能成为支付费用的理由，并提出了不同的赔偿要求。

案例二：北京宜和嘉诚物业管理有限公司与白某某物业服务合同纠纷案：北京宜和嘉诚物业管理有限公司与白某某之间存在物业服务合同纠纷。白某某提出了以下抗辩理由：

（1）他的知情权受到严重侵犯。

（2）合同到期后未续签，因此原告无权主张物业费。

（2）请求的物业费用已超出诉讼时效。

（4）诉求滞纳金无法律依据且缺乏事实证据支持。

（5）原告管理的小区环境恶劣，存在严重违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。

然而，法院认为：

（1）虽然双方未签订书面合同，但原告履行了合同义务，提供了长时间的物业服务，被告事实上也已经接受了原告的服务，因此双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当履行缴费义务。

（2）法院只支持实际已履行的物业费部分。

（2）关于滞纳金，原告缺乏事实证据支持，因此不予支持。

（4）考虑到物业服务具有连续性、长期性的特点，应当从宽看待诉讼时效规定，因此对被告主张的诉讼时效抗辩不予采纳。

（5）对于物业服务质量问题，由于提交的证据以图片为主，证明力不够充分，因此不予采纳。

案例三：王某某与方寸物业公司物业服务合同纠纷案。王某某与方寸物业公司的物业服务合同纠纷案经历了一审和二审。王某某提出了一系列上诉理由，其中包括以下几点：

（1）一审法院以小区没有业主大会和无业主委员会为由，将本案认定为前期物业服务合同纠纷，这是不正确的。

（2）小区业主对于方寸物业公司变更前期物业服务合同的内容并不知情，因此该行为应属于无效。

（3）合同内容变动未经法定程序，合同内容显失公平，因此收费标准应按照政府标准而非合同约定来确定。

（4）王某某认为自己行使抗辩权并不受“业主只能向物业服务公司、业委会、居委会协商”这一条件限制。

（5）一审法院在引用违约责任判定物业费纠纷责任时，对于违约金的适用却采用公平原则与诚实信用原则不予支持，存在前后矛盾的情况。

一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认为业主不能以并非前期物业服务合同的当事人进行抗辩。针对王某某对方寸物业服务质量问题的质疑，一审法院认为可通过向方寸物业反映沟通，与业主委员会和居民委员会协商来改进，不能以此拒缴费用。针对物业费用明细问题，由于原告未按照判决要求改进，存在过错，所以适当扣减物业费用。根据公平和诚实信用原则综合考虑，不予支持违约金诉求。二审法院维持了一审判决。

（一）单一业主资格问题

对于单个业主的抗辩事由，无论是在司法实践中，还是在理论界上，都有不同程度的争论。我国现行立法、规章在界定物业服务合同的主体时，出现了集体概念与个体概念两种不同的含义，这就要求对其进行系统的阐释。在本案中，对于业主的其它诉讼请求，法庭以违反合同约定的方式予以驳回，对于业主所要求的“公共行政”的抗辩，原审法院认为，不应该是一个业主个人的权利，而是应该由业主大会或者是业主委员会来代表，如果这样做了，就会引起很多的业主的模仿，造成了一个很大的混乱，因此，由业主委员会来代表他们来行使自己的权力，这样就可以维护整个房地产市场的正常运行，提高了物业管理的品质。在本案的第三种情况下，第一次审理的法官认定单个业主没有权利进行辩护，只有将其提交给有关的主管机关如物业服务公司、业主委员会和居民委员会进行谈判，方可达到间接辩护的目的。

第一个和第三个例子表明，当前司法实践中，关于单个经营者的抗辩主体资格仍存有争论的余地，而理论上也存在分歧。对于单个债权人能否享有优先受偿权，学界对此进行了探讨，并形成了两种不同的看法。首先，物业管理不仅仅是一项单独的、小型的业务，它还包含了安防、绿化、基础设施、环卫等多种功能，它是物业公司为业主所提供的一种不可分离的综合性服务。其次，整个物业成本的支付和收费是一致的，因为业主支付的物业费用是整个成本中的一个部分，它和一部分的服务是相关联的，而不是每个业主所支付的费用都与整个的物业服务相关，因此，物业管理是与所有业主的付款相应的，因此，业主的不安权利并不存在。此外，业主的抗辩权不是永久的，它的服务是会发生改变的，在服务质量达到标准的时候，就应该支付业主的物业费，而不是在没有达到标准的情况下不支付。如果长时间拖欠乃至拒交物业费，将会让物业行业进入一个发展困境，从而使其服务品质更差，在这样一个恶性循环的局面下，业主所受到的损失往往要比物业公司所受到的损失要大得多，从而造成自己的损失。另一种学说是：所有权人的抗辩是合法的。当前，我国理论界普遍认同这种制度，《关于审理物业服务纠纷的解释》也以立法的方式明确承认了这一权利；从价值权衡的观点来看，给予业主行使行使权利的权利，是保证物业管理行业和谐发展的必要条件；从法律适用的视角来看，经营者在履行自己的诉讼请求时，必须遵循诚信、公正等基本原则，才能正确、及时地履行自己的权利与责任。在实际操作中，对其进行确认和推广，可以增强其对社会的安全和信任，从而使其在诉讼中理性、有秩序地进行维权。

（二）行使条件不明

从第一个判例来看，第二次审理法庭驳回了原审法院有关诉讼时效的抗辩，而一审法院和二审法院都认为，对车库的抗辩要另外提出，而不符合行政机关的抗辩理由，则可以看到，在司法实务中，有关业主抗辩的抗辩理由仍有相当的争论，究其原因，在于其行使的先决条件。《民法典》吸收了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《法释[2009]8号》）第6条的规定，将其提升到了法规的高度，即：《民法典》将其写入了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《法释[2009]8号》）第6条，其内容包括：“业主对物业管理人的物业费用，应当依照协议和有关规定缴纳物业费用，同时还明确了物业服务人已经按照约定和有关规定提供了服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在《法释[2009]8号》中，以“正当理由”为要件，对其进行了解释。

《最高人民法院司法观点集成》在2017年度对有关物业管理合同的有关意见进行了阐释，提出了以未执行或存在严重缺陷为“正当理由”的认定标准。这里就出现了一个问题：怎样才能确定物业公司的服务是否已经到达了重大缺陷或者不履行的地步，以及其与管理费的对应级别，在审判实践中，没有一个明确的规范，所以在判决的时候，会有很大的随意性。

（三）业主抗辩权行使法律效果不佳

在案例一中，一审法院认为，由于缺乏足够的证据，导致原告提出的违约金要求是“物业管理合同”，并没有充分的依据。在第二个案件里，法庭没有根据财产的事实，拒绝了房产逾期还款的请求。在本案中，法庭认定了业主应当承担违约责任，但是却因违背了公正与诚实信用的原则而拒绝支付违约金。从以上的审判结果来看，如果有案例证据证实存在违约的业主，法院判定违约金或滞纳金的依据是不一样的，而且，如果确定存在违约的，法院也会酌情给予物业管理费的减免。但存在的问题是，由于法律上对罚款或逾期罚款的认定存在分歧，造成了对判决的可预见性，这主要是由于法律上对此没有明确的具体要求，法官仅凭经验进行判断。而且，法庭在做出物业费减免的裁定时，经常没有对减免费用的具体根据进行详尽的阐述，这让各方都不能完全相信和了解这个裁决。这主要是因为，物业管理合同纠纷历时较长，案情比较复杂，具体的数额标准很难准确地确定，而且，在相关的法律法规中，也没有关于费用标准的具体内容，而且，在双方签署的物业服务合同中，通常并没有对每一项收费标准进行具体的说明，因此，法庭也不能做出准确的判断。在这样的情形下，在审判实践中，往往会出现“同理异判”的困境，在这个时候，法院是否对赔偿责任进行确认或者不予认可，只是起到了一种弥补契约约定的作用，并不能提升其服务品质，这将对维持司法制度的良好形象、缓和物业公司和业主的冲突产生负面作用。

六、对物业服务合同中业主抗辩权的改进建议

（一）明确业主抗辩权行使路径

对于独立所有人能否作为债权人的抗辩事由，作者采取了积极的立场。在法律上，尽管物业管理具有复杂性、格式性、主体复杂等特点，但是，在签署了物业管理合同的情况下，个体业主在履行物业管理合同时，具有交纳物业费和享有相应的物业服务等权利和责任，他们交纳的物业费是可以被定量为某一地区的物业服务的，而物业管理人员所提供的所有物业服务都是通过各个业主构成的，也就是说，在规定的范围之内，业主所交纳的物业费与所享有的物业服务是一一对应的。所以，在实施物业管理时，可以以所有人为主体，也可以以个别所有人的方式来行使。在实际操作中，受限于时间漫长、难以定量、不同类型的业主需要等诸多因素，仅仅依靠全体业主提出抗辩，必然会对其抗辩权造成严重的制约，唯有让个别业主作为法定的行使主体，才能使其辩护权与物业费交纳义务达到一种均衡，以维持社区的和谐。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于业主抗辩权的制度存在模糊之处，需要进一步明确。结合青海省物业管理条例的相关规定，建议对业主抗辩权进行改进。首先，将业主抗辩划分为必需辩护和不必要辩护两种情况。对于必需辩护，可以参考青海省物业管理条例的相关规定，如业主交纳物业费后未享受到相应的服务、物业管理公司未履行合同义务、收取不合理费用等，列举具体的抗辩事由。其次，在无必要辩护的情况下，采用归纳的方式对经营者的辩护情况进行分类，明确各种情况下的辩护范围和效果。例如，针对物业管理公司的管理不善导致服务质量下降、未按合同约定提供服务等情况，给出相应的解决方法。通过这种方式，可以解决法官依据个人经验和酌情权导致审判效果不一致的问题，提高审判的一致性和公正性。结合青海省物业管理条例的规定，对业主抗辩权进行明确规定，将有助于保护业主的合法权益，促进物业服务纠纷案件的公平审判。

（二）正当抗辩事由具体认定

根据西宁市物业管理条例的规定，对于业主提出的以“质量缺陷”作为正当抗辩事由的案件，需要从以下两个角度进行具体认定。

首先，根据双方当事人之间是否存在协议来判定物业服务的品质。比如，在业主与物业公司签订的《物业管理条例》中，若存在与收费标准不符的问题，法庭应根据该协议进行判断。如果无法根据协议确定，则应参照西宁市地级以上规范性文件进行界定。这样才能根据实际情况对各类财产争议进行分类处理，避免因地区差异等因素导致裁判不公。

其次，对案件的社会效果要给予足够的重视。法院在审理房屋品质异议的原因时，应考虑其影响因素。比如，辩护理由是否与之前的理由冲突，同等条件下的经营者是否适用相同的费用减免标准，以及后续群体诉讼的解决机制等。因此，在对承包人提出的品质异议进行认定时，法官需严格依照相关法律规定，并结合具体证据进行判断。即便现行立法条文在某些便利方面尚不完善，仍要考虑判决、执行效果以及对业主生活的影响等因素，对其构成履行缺陷还是基本违约进行分析，而不是简单地认定为不属于或不能达到合同的违约。对于无法实现契约目标的缺陷和违反，应给予支持，反之则应予以拒绝。

综上所述，基于西宁市物业管理条例的规定，对于业主提出的以“质量缺陷”作为正当抗辩事由的案件，法院应根据双方协议或相关规范性文件进行认定，并综合考虑案件的社会效果，以确保判决的公正性和合理性。

（三）提升业主抗辩权法律效果

一方面可以完善前期物业服务合同相关立法。一是对前期物业服务合同的法律进行改进。因为现行的有关法律没有得到清晰的界定，所以在实际中，还需要进一步提高对不动产争议的处理。所以，在对早期物业管理活动中的证明责任进行界定之后，就可以对这些争议进行合理的解决。在确定了详细的证明责任之后，再由没有提供证据的一方来承担失败的结果，这样才能更好地解决争议。当前，浙江省高级人民法院对业主在前期提供了证据之后，由物业公司对其进行举证，即为以上做法的一种实施办法。

二是建立有限的早期业主委员会。但在实际操作中，不但初期建立困难，而且还有不少社区根本就没有建立起理事会，这无疑对保护业主利益造成了不利的影响。所以，可以从建立业主委员会的方法开始，在小区交付使用后，可以在一定的期限内成立一个为早期物业提供服务的业主委员会，其成立的时间、管辖的范围以及终止的时间，均由当地的行政管理部门进行具体的界定和管辖，并由相关的街道进行监督。这样一个专门负责的小区管理委员会，能够更加有效地解决小区初期的各种冲突和冲突，给小区里的居民提供一个表达意见的途径，同时，还可以通过街道办来维护小区的公平，提高小区居民的信任。经过初步的过渡，在当地政府的指导下，街道办事处将无条件解散这类特殊的业主委员会，为以后的业主委员会的建立做好准备。

七、结 论

在物业服务合同中，业主拥有抗辩权，其内涵和依据已在文章中进行了阐述。业主抗辩权的行使是保障业主权益的重要手段，但它的行使也受到一定的限制，需要在特定的条件下进行。本文指出了物业服务合同中业主抗辩权存在的问题，包括单一业主资格问题、行使条件不明和业主抗辩权行使法律效果不佳等。这些问题需要得到解决，以保障物业服务合同的有效履行。最后，提出改进物业服务合同中业主抗辩权的建议，包括明确业主抗辩权行使路径、正当抗辩事由具体认定和提升业主抗辩权法律效果等。这些建议有助于完善物业服务合同中业主抗辩权的法律制度，促进物业服务的健康发展。