摘  要

 

本文对《民法典》中居住权条款的适用问题进行了研究。文章首先介绍了居住权的定义、特征及其立法背景，梳理了居住权制度的历史发展脉络。接着，通过对《民法典》中居住权条款的具体规定进行分析，探讨了居住权在司法实践中的应用情况，并指出了当前居住权条款适用中存在的一些问题，如居住权主体范围的界定、设立条件与程序的完善、与其他权利的冲突与协调等。针对这些问题，本文提出了明确居住权主体范围、完善设立条件与程序、建立协调机制等解决对策，旨在为居住权制度的有效实施提供参考，促进其在保障公民居住权益方面发挥积极作用。

 

关键词：民法典》；居住权；主体范围；设立条件；权利协调

 

 

引   言

随着社会经济的快速发展和城市化进程的加速，住房问题逐渐成为社会关注的焦点。一方面，人口大量涌入城市，导致住房需求急剧增加，房价不断攀升，使得许多人难以承受购房压力；另一方面，部分群体因特殊原因（如老年人的赡养、离婚后一方的居住保障等）需要稳定的居住场所，但又无法通过购房或长期租赁等方式获得。在这种背景下，居住权作为一种重要的用益物权，其重要性日益凸显。居住权能够使权利人在不拥有房屋所有权的情况下，享有对房屋的长期占有和使用权，为解决上述住房问题提供了新的思路和途径。

《民法典》的颁布与实施，将居住权正式纳入法律体系，标志着我国在物权法领域迈出了重要的一步。这一制度的确立，为保障公民的居住权益提供了明确的法律依据，也为司法实践处理相关纠纷提供了新的规范指引。然而，任何新制度的实施都不可避免地会面临一些挑战和问题。居住权条款在司法实践中的适用，涉及诸多复杂的法律问题，如居住权的设立条件、主体范围、与其他权利的冲突与协调等。这些问题的存在，不仅影响了居住权制度的有效实施，也在一定程度上制约了其对公民居住权益保障功能的充分发挥。因此，深入研究《民法典》视域下居住权条款适用的法律问题，具有重要的现实紧迫性和理论价值。

 

 

 

 

 

 

《民法典》视域下居住权条款适用的法律问题研究

一、绪论

（一）研究背景

随着社会经济的快速发展，住房问题逐渐成为社会关注的焦点。一方面，城市化进程的加快导致人口大量涌入城市，住房需求急剧增加，房价不断攀升，使得许多人难以承受购房压力；另一方面，部分群体因特殊原因（如老年人的赡养、离婚后一方的居住保障等）需要稳定的居住场所，但又无法通过购房或长期租赁等方式获得。在这种背景下，居住权作为一种重要的用益物权，其重要性日益凸显。居住权能够使权利人在不拥有房屋所有权的情况下，享有对房屋的长期占有和使用权，为解决上述住房问题提供了新的思路和途径。

《民法典》的颁布与实施，将居住权正式纳入法律体系，标志着我国在物权法领域迈出了重要的一步。这一制度的确立，为保障公民的居住权益提供了明确的法律依据，也为司法实践处理相关纠纷提供了新的规范指引。然而，任何新制度的实施都不可避免地会面临一些挑战和问题。居住权条款在司法实践中的适用，涉及诸多复杂的法律问题，如居住权的设立条件、主体范围、与其他权利的冲突与协调等。

这些问题的存在，不仅影响了居住权制度的有效实施，也在一定程度上制约了其对公民居住权益保障功能的充分发挥。因此，深入研究《民法典》视域下居住权条款适用的法律问题，具有重要的现实紧迫性和理论价值。

（二）研究意义

居住权制度在我国《民法典》中的确立，对物权法理论和司法实践都具有重要意义。理论上，研究居住权条款适用问题，可完善我国物权法理论体系。深入分析居住权内涵、特征等，能清晰界定其与其他权利的界限，明确其法律属性和功能。研究其在司法实践中的适用，为理论研究提供实证素材，推动理论创新。探讨其与其他法律制度的关系，有助于构建协调统一的民法理论体系，为后续研究提供参考。

实践上，研究居住权条款适用问题，可为司法机关处理相关案件提供指导，统一裁判标准，避免司法不公。明确居住权主体范围、设立条件等，助法官准确裁判。研究其与其他权利的冲突协调，可有效解决住房纠纷，平衡各方利益，促进社会和谐。研究成果还可为立法机关完善法律法规提供参考，推动居住权制度发展，保障公民合法权益。

（三）相关概念界定

居住权：居住权是指居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权的核心在于为居住权人提供稳定的居住保障，而不必依赖房屋所有权。居住权的设立通常基于特定的生活需求，如赡养、抚养或因长期照顾而设立。居住权的期限可以是终身，也可以是合同约定的较长期限，具有长期性和稳定性。居住权的设立需要通过书面合同或遗嘱等方式进行，并需向登记机构申请登记，以确保其公示效力。居住权的设立不仅为居住权人提供了居住的保障，同时也对房屋所有权人的权利进行了合理的限制。

用益物权：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。居住权是用益物权的一种具体形式，其核心在于对他人房屋的长期占有和使用。用益物权的设立旨在实现物的使用价值，满足权利人的特定需求。与其他物权形式相比，用益物权具有独立性和排他性，权利人可以在不改变所有权的前提下，独立行使占有、使用和收益的权利。居住权作为用益物权的一种，其设立和行使需要遵循法律规定的形式和程序，以确保权利的合法性和稳定性。

设立：居住权的设立是指通过合同约定或遗嘱等方式，使居住权人获得对特定房屋的居住权利的行为。根据《民法典》的规定，居住权的设立需要满足一定的形式要件，如书面合同或遗嘱的形式要求，并需向登记机构申请登记。设立居住权的过程包括双方当事人达成一致意思表示、明确居住权的具体内容以及完成公示登记等环节。设立居住权的目的是为了满足居住权人的生活居住需求，同时也需要平衡房屋所有权人的利益。设立居住权时，需考虑设立目的、双方当事人的意思表示以及居住权人的生活依赖程度等因素，以确保居住权的合理性和合法性。

二、居住权制度概述

（一）居住权的定义与特征

居住权是《民法典》中明确规定的用益物权类型，其核心在于赋予居住权人对他人所有的房屋享有长期稳定的占有和使用权。根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一定义明确了居住权的用益物权属性，即居住权人并非房屋的所有权人，但基于法律的特别规定，能够对房屋进行占有和使用，以实现其居住的目的。

与其他权利相比，居住权具有独特的特征。首先，其具有用益性，居住权人对房屋的使用是为了满足自身的生活居住需求，而非为了获取经济利益，这与租赁权的经营性使用有明显区别。其次，居住权具有长期性，居住权的期限通常较长，可以是终身，也可以是合同约定的较长期限，这为居住权人提供了稳定的居住保障。最后，居住权具有独立性，居住权一经设立，便具有独立的物权效力，不依赖于所有权而存在，即使房屋所有权发生转移，居住权也不受影响。

这些特征使得居住权在保障居住权益方面具有独特的优势，能够有效解决一些特殊群体的居住问题，如老年人的赡养居住、离婚后一方的居住保障等，同时也与所有权、租赁权等其他相关权利形成了清晰的界限。

（二）居住权制度的历史发展与立法沿革

居住权制度起源于罗马法，最初是为了保障家庭成员、亲属或仆人等在特定情况下的居住权益而设立的。在罗马法中，居住权作为一种人役权，允许特定的人在他人房屋中居住，以满足其生活需要。随后，居住权制度在大陆法系国家得到了继承和发展。在法国法中，居住权被明确规定为一种用益物权，允许居住权人对房屋进行长期占有和使用，但不得进行出租或转让。德国法也对居住权进行了规定，强调居住权的设立必须以书面形式进行，并且需要进行登记公示，以保障居住权人的合法权益。

在我国，居住权制度的立法过程经历了较长时间的探索和完善。《民法典》的颁布标志着居住权制度在我国正式确立。《民法典》中居住权条款的立法背景主要是为了适应社会发展的需要，解决日益突出的住房问题，特别是保障一些弱势群体的居住权益。立法目的旨在通过设立居住权，为老年人、离婚后一方等提供稳定的居住保障，同时也为房屋所有权人提供了一种灵活的安排方式。

在立法过程中，我国充分借鉴了大陆法系国家的立法经验，并结合我国的实际情况，确立了居住权的设立方式、效力等内容。同时，《民法典》还注重与其他相关法律制度的协调与衔接，如与婚姻家庭法、继承法等法律中涉及居住权益的规定相互配合，形成了一个较为完整的法律体系，以更好地保障公民的居住权益。

（三）居住权的设立方式与效力

居住权的设立方式主要包括基于合同约定设立和遗嘱设立两种情形。根据《民法典》第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限等内容。此外，根据第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。不同设立方式下的法律要件和程序要求有所不同。

合同设立居住权需要双方当事人达成一致意见，并以书面形式明确居住权的具体内容；而遗嘱设立居住权则需要遗嘱人在遗嘱中明确指定居住权人、居住权期限等事项，并且遗嘱需要符合法定的形式要件。居住权的效力主要体现在居住权人对房屋的占有、使用、收益等权利上。居住权人有权按照合同约定或遗嘱内容，对房屋进行占有和使用，满足其生活居住的需要。同时，居住权人还可以在不违反合同约定或遗嘱限制的情况下，对房屋进行必要的修缮和维护。然而，居住权人一般不得将房屋出租或转让给他人，除非有特别约定。

居住权的设立对房屋所有权人也产生一定的限制，房屋所有权人在居住权期限内不得擅自收回房屋或妨碍居住权人行使权利。为了保障居住权的公示效力，《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。通过登记公示，居住权具有了对抗第三人的效力，能够有效保护居住权人的合法权益，避免因房屋所有权的转移等原因导致居住权人的居住权益受到侵害。

三、《民法典》视域下居住权条款适用的现状

（一）《民法典》对居住权条款的基本规定

《民法典》对居住权的设立、效力及适用范围进行了明确而系统的规定，为居住权制度的实施提供了坚实的法律基础。第三百六十六条明确了居住权的定义，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一规定不仅强调了居住权的用益物权属性，还突出了其保障居住需求的功能，体现了对弱势群体居住权益的重视。

第三百六十七条进一步规定了居住权的设立方式，要求当事人采用书面形式订立居住权合同，合同内容需包括当事人的基本信息、住宅的位置、居住条件和期限等关键要素。书面形式的要求旨在确保居住权设立的明确性和稳定性，避免因口头约定带来的不确定性，同时也便于在发生纠纷时提供明确的证据。

第三百六十八条则规定居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。这一规定既体现了居住权的公益属性，也尊重了当事人的意思自治。此外，该条款还强调了居住权的登记制度，要求设立居住权的当事人向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。登记制度的引入，不仅增强了居住权的公示效力，还有效保护了居住权人的合法权益，避免因房屋所有权转移导致居住权人的居住权益受损。

（二）司法实践中的适用表现

在《民法典》实施的背景下，居住权条款在司法实践中逐渐展现出其重要性，尤其是在处理涉及居住权益保障的案件中。通过对近年来相关案例的分析，可以发现居住权条款在多种纠纷类型中得到了广泛应用。

在赡养纠纷案件中，居住权条款被广泛应用于保障老年人的居住权益。根据《民法典》第三百六十六条的规定，老年人可以通过与子女或其他赡养义务人签订居住权合同，确保在房屋所有权转移后仍能享有稳定的居住环境。例如，在一些案例中，子女通过继承取得房屋所有权后，老年人依据事先设立的居住权合同继续居住，法院也普遍支持这种安排，认为其符合《民法典》对居住权用益物权属性的定义，同时体现了法律对老年人权益的特殊保护。

与此同时，在离婚后财产纠纷中，居住权条款同样发挥了重要作用。根据《民法典》第三百六十七条，夫妻一方可以通过书面合同设立居住权，为离婚后一方提供必要的居住保障。这种安排在法律上明确了居住权的设立方式和效力，避免了因婚姻关系解除而导致一方失去住所的情况。例如，在一些离婚案件中，法院判决房屋归一方所有，但为另一方设立居住权，确保其在一定期限内有稳定的居住场所，体现了《民法典》对弱势群体居住权益的关怀。

此外，在遗嘱继承纠纷中，居住权条款的适用也较为常见。根据《民法典》第三百七十一条，遗嘱人可以通过遗嘱设立居住权，为特定人提供长期的居住保障。这种安排在法律上明确了遗嘱设立居住权的效力和程序，确保了遗嘱人意愿的实现，同时也保护了居住权人的合法权益。例如，在一些遗嘱继承案件中，遗嘱人通过遗嘱为保姆或长期照顾自己的亲属设立了居住权，法院在审理时也充分尊重遗嘱人的意愿，认可了居住权的效力。

（三）《民法典》视域下居住权条款适用的实践表现

自《民法典》实施以来，居住权条款在司法实践中逐渐得到应用，其适用范围和具体情形呈现出以下特点：

1. 居住权的设立与登记实践

根据《民法典》第三百六十七条和第三百六十八条的规定，居住权的设立需要通过书面合同或遗嘱，并向登记机构申请登记。在实际操作中，越来越多的当事人开始重视居住权的设立和登记程序。书面合同形式的居住权设立逐渐规范化，合同内容通常包括当事人的基本信息、住宅的位置、居住条件和期限等关键要素。同时，遗嘱设立居住权的方式也得到了法律的认可，遗嘱人可以通过遗嘱为特定人设立居住权，并明确居住权的期限和条件。登记机构也在不断完善流程，以确保居住权的公示效力。通过登记，居住权具有了对抗第三人的效力，能够有效保护居住权人的合法权益。

2. 居住权与其他权利的协调实践

《民法典》明确了居住权的用益物权属性，但在具体案件中，居住权与房屋所有权、租赁权、抵押权等其他权利之间的协调也在逐步探索中。在司法实践中，法院在处理涉及居住权与其他权利冲突的案件时，通常会综合考虑各方利益，力求平衡。例如，在居住权人对房屋进行修缮或装饰装修时，法院会要求居住权人提前通知房屋所有权人，并在合理范围内进行。在房屋抵押或转让的情况下，居住权的效力也得到了一定程度的保障，法院会根据具体情况判断居住权与抵押权或新的所有权人权益之间的平衡点。这种协调机制的逐步建立，为居住权的稳定实施提供了支持。

3. 居住权终止后的处理实践

根据《民法典》的规定，居住权因期限届满、居住权人死亡或房屋灭失等原因而消灭。在居住权消灭后，相关法律后果的处理也在逐步明确。例如，居住权人对房屋进行的装修或添附物在居住权消灭后，法院通常会根据具体情况判断是否需要恢复原状或给予补偿。在一些案例中，法院会考虑居住权人对房屋的贡献以及房屋所有权人的利益，作出合理的裁决。此外，居住权消灭后房屋的返还问题也在司法实践中得到了一定的规范，法院会要求居住权人按照合同约定或法律规定及时返还房屋。

4. 居住权主体范围的实践探索

《民法典》对居住权主体范围未作明确限制，这为司法实践提供了较大的灵活性。在实际案例中，居住权的主体范围逐渐明确。近亲属之间的居住权设立较为常见，例如，子女通过与父母签订居住权合同，确保在父母房屋所有权转移后仍能享有稳定的居住环境。此外，非亲属关系的居住权人也逐渐得到认可，如保姆或朋友基于长期照顾或特殊贡献主张居住权，法院在审理时会结合具体情况进行判断。这种灵活性为保障不同群体的居住权益提供了法律支持。

四、《民法典》视域下居住权条款适用存在的法律问题

（一）居住权主体范围的界定问题

《民法典》对居住权主体范围未作明确限制，这在司法实践中引发了诸多问题。一方面，近亲属之间的居住权设立存在模糊地带。例如，子女对父母房屋的居住权，若无明确合同或遗嘱，法院难以判断居住权的合法性。另一方面，非亲属关系的居住权人认定也存在争议，如保姆或朋友基于长期照顾或特殊贡献主张居住权，但缺乏法定依据，居住权设立的正当性难以确定。

居住权主体范围的界定对居住权的设立、行使和保护至关重要。若范围过宽，可能导致居住权滥用，侵占他人房屋；若过窄，则无法保障弱势群体权益。因此，需在保障居住权人合法权益的同时，防止居住权不合理扩张。建议通过司法解释或指导性案例，明确居住权人的身份范围和认定标准，如规定居住权人需与房屋所有权人存在合法合同关系或遗嘱指定，且设立需符合公序良俗原则，避免因主体资格模糊引发的法律纠纷。

（二）居住权设立条件与程序的完善问题

《民法典》规定居住权可通过合同或遗嘱设立，但实践中存在不足。书面合同形式要求严格，与现实操作灵活性矛盾突出。例如，口头约定且已实际履行多年的居住权，因缺乏书面合同，法院认定其效力存在困难。遗嘱设立居住权的公示方式和时间限制也不明确，可能导致公示效力不足，影响第三人利益。

实践中，需平衡居住权设立的便捷性与安全性。一方面，应适当放宽书面合同形式要求，对于虽未签订书面合同但有其他证据证明居住权设立事实的，应予以认可；另一方面，需完善遗嘱设立居住权的公示和登记程序，明确公示时间、登记期限等具体要求。此外，建议引入公证等辅助手段，提高居住权设立的透明度和公信力，避免因设立条件和程序不完善导致的居住权纠纷，确保居住权合法有效设立。

（三）居住权与其他权利的冲突与协调问题

居住权与房屋所有权之间的冲突与协调是司法实践中的常见问题。居住权人对房屋的修缮义务、装饰装修的处理以及房屋的出租与转让等行为，都可能对房屋所有权产生影响。例如，居住权人未经所有权人同意对房屋进行大规模装修，或在居住期间将房屋出租，这些行为可能损害所有权人的利益。同时，房屋所有权人对居住权的监督和限制也需在合理范围内进行，否则可能侵犯居住权人的合法权益。

居住权与租赁权的竞合与区分问题也较为复杂。在同一房屋上同时存在居住权和租赁权时，如何确定二者的优先顺序和权利边界成为关键。一般情况下，居住权的设立需在租赁期限届满后进行，但在特殊情况下，如租赁合同未明确约定居住权的设立，居住权与租赁权的冲突难以避免。处理此类冲突时，需综合考虑合同约定、设立时间等因素，确定优先顺序。此外，居住权与抵押权、继承权等其他权利的关系也需明确。例如，抵押房屋上设立居住权的效力问题，居住权人死亡后房屋的继承问题等，都涉及不同权利的协调。在司法实践中，应根据具体情况适用法律规则进行协调和解决，保障各方当事人的合法权益。

（四）居住权消灭原因的认定与处理问题

《民法典》规定了居住权消灭的原因，包括居住权期限届满、居住权人死亡、房屋灭失等情形。但在司法实践中，这些消灭原因的认定存在一定的复杂性。例如，居住权期限届满的认定需考虑合同约定的明确性，若合同未明确期限或期限约定不明，可能导致消灭原因的认定困难。居住权人死亡后，其继承人是否享有居住权，以及居住权消灭后房屋的返还等问题，也需进一步明确。

居住权消灭后的法律后果处理同样重要。居住权消灭后，房屋的返还涉及居住权人对房屋的添附物处理，如装修、家具等。若居住权人对房屋进行了大量添附，如何处理这些添附物，是折价补偿还是恢复原状，需根据具体情况判断。同时，居住权消灭对相关当事人权利义务的影响也需明确，如居住权消灭后房屋所有权人是否需承担居住权人重新安置的义务等。为完善居住权消灭后的法律衔接机制，建议通过司法解释明确消灭原因的认定标准，细化居住权消灭后的法律后果处理规则，避免因居住权消灭引发新的法律纠纷。

五、《民法典》视域下居住权条款适用法律问题的解决对策

（一）明确居住权主体范围的界定标准

居住权主体范围的界定是确保居住权制度有效实施的关键。结合居住权制度的立法目的和社会现实需求，应明确界定居住权主体范围的标准和原则。首先，居住权设立的目的应作为重要考量因素。居住权旨在保障居住权益，特别是弱势群体的居住需求。例如，赡养、抚养或因长期照顾而设立的居住权，应优先考虑居住权人的生活依赖程度。其次，双方当事人的意思表示至关重要。居住权的设立需基于双方明确、真实的意思表示，无论是通过合同还是遗嘱形式，都应明确居住权人的身份和权利范围。例如，若居住权人与房屋所有权人之间存在长期的口头约定且已实际履行，应通过公证或其他证据形式予以确认。

此外，居住权人的生活依赖程度也应作为判断依据。对于因特殊原因（如老年人、残疾人等）依赖房屋居住的群体，应给予优先保障。例如，老年人因赡养需要而设立的居住权，应明确其居住权的期限和条件。细化不同类型居住权主体的认定规则也十分必要。对于亲属关系的居住权人，应明确其亲属范围和设立条件；对于非亲属关系的居住权人，应要求其提供合法的合同或遗嘱依据。建议通过立法解释、司法解释或指导性案例等方式，对居住权主体范围的界定问题进行进一步明确和细化。例如，最高人民法院可通过发布指导性案例，明确居住权主体范围的具体认定标准，为司法实践提供具体的指引。通过这些措施，增强法律适用的确定性和可操作性，避免因主体范围模糊引发的法律纠纷。

（二）完善居住权设立条件与程序的规定

居住权的设立条件与程序是确保居住权合法有效的关键环节。在坚持书面合同形式要求的基础上，应适当增加一些灵活的补充方式，以适应现代社会交易方式的多样化和便捷化需求。

首先，书面合同形式应适当放宽，允许电子合同、公证证明等作为补充形式。例如，对于通过电子合同设立的居住权，应明确其法律效力和证据要求，确保其与传统书面合同具有同等效力。同时，公证证明可作为居住权设立的重要辅助手段，提高居住权设立的透明度和公信力。

其次，加强对居住权设立过程中的形式审查和实质审查。形式审查应确保合同或遗嘱的形式要件符合法律规定，如合同的签名、日期等；实质审查则需确认双方当事人的意思表示真实、合法。例如，对于遗嘱设立居住权，应审查遗嘱的真实性、合法性以及遗嘱人的行为能力。对于遗嘱设立居住权的公示方式和时间限制，建议进一步完善相关法律规定。明确遗嘱设立居住权的公示程序和期限，确保居住权的公示效力和第三人利益的保护。例如，规定遗嘱设立居住权需在遗嘱生效后30日内完成公示登记，公示期限为6个月，以保障第三人的知情权和合法权益。通过这些措施，确保居住权设立的真实性和合法性，避免因设立条件和程序的不完善导致的居住权纠纷，促进居住权制度的有效实施。

（三）建立居住权与其他权利的协调机制

居住权与其他权利（如房屋所有权、租赁权、抵押权等）的冲突与协调是司法实践中的常见问题。建立合理的协调机制，明确各方权利义务边界，是确保居住权制度顺利实施的重要保障。

首先，针对居住权与房屋所有权的冲突，应明确双方的权利义务边界。居住权人在合理范围内对房屋进行修缮和装饰装修的权利应得到保障，但需承担相应的维护义务。例如，居住权人对房屋进行必要修缮时，应通知房屋所有权人，并在修缮完成后提供相关证明。同时，房屋所有权人在不影响居住权人正常居住的前提下，有权对房屋进行必要的管理和监督。例如，所有权人可定期检查房屋的使用情况，确保房屋安全。

其次，对于居住权与租赁权的竞合问题，建议通过完善合同法和物权法的相关规定，明确居住权与租赁权的优先顺序和适用规则。一般情况下，居住权的设立需在租赁期限届满后进行，但在特殊情况下，如租赁合同未明确约定居住权的设立，居住权与租赁权的冲突难以避免。例如，若居住权在租赁期限内设立，应优先保障居住权人的居住权益，但居住权人需补偿租赁权人的合理损失。此外，居住权与抵押权、继承权等其他权利的关系也需明确。例如，抵押房屋上设立居住权的效力问题，应规定抵押权设立后设立的居住权不得对抗抵押权人，但居住权人有权在抵押权实现后继续居住至居住权期限届满。对于居住权人死亡后房屋的继承问题，应明确居住权消灭后房屋的继承规则，保障各方当事人的合法权益。通过建立居住权与其他权利的协调机制，明确各方权利义务边界，促进居住权制度的顺利实施，维护社会公平正义。

六、结  论

通过对《民法典》中居住权条款适用的深入研究，本文系统分析了居住权主体范围的界定、设立条件与程序的完善、与其他权利的冲突与协调等问题，并提出了相应的解决对策。这些研究成果不仅丰富了居住权制度的理论内涵，也为司法实践提供了具体的指导建议，具有重要的理论和实践意义。

首先，明确居住权主体范围的界定标准是确保居住权制度有效实施的关键。结合居住权的立法目的和社会现实需求，本文提出了以居住权设立的目的、双方当事人的意思表示、居住权人的生活依赖程度等因素作为判断依据，细化不同类型居住权主体的认定规则。通过立法解释、司法解释或指导性案例等方式，进一步明确和细化居住权主体范围的界定问题，为司法实践提供具体指引，增强法律适用的确定性和可操作性。

其次，完善居住权设立条件与程序的规定，是保障居住权合法有效设立的重要保障。在坚持书面合同形式要求的基础上，适当增加电子合同、公证证明等灵活的补充方式，以适应现代社会交易方式的多样化和便捷化需求。同时，加强对居住权设立过程中的形式审查和实质审查，明确遗嘱设立居住权的公示程序和期限，确保居住权的公示效力和第三人利益的保护。这些措施有助于平衡居住权设立的便捷性与安全性，避免因设立条件和程序的不完善导致的居住权纠纷。

最后，建立居住权与其他权利的协调机制，是解决居住权在司法实践中频繁出现的冲突问题的有效途径。通过明确居住权与房屋所有权、租赁权、抵押权等其他权利的边界，建立合理的权利行使规则和监督机制，确保各方当事人的合法权益得到充分保障。例如，规定居住权人在合理范围内对房屋进行修缮和装饰装修的权利，同时要求其承担相应的维护义务；明确居住权与租赁权的优先顺序和适用规则，保障居住权人的居住权益，同时兼顾租赁权人的利益。

综上所述，居住权制度作为《民法典》中的重要创新，对于保障公民的居住权益、维护社会公平正义具有重要意义。通过明确居住权主体范围、完善设立条件与程序、建立与其他权利的协调机制，可以有效解决居住权条款在司法实践中面临的诸多法律问题，促进居住权制度的顺利实施。未来，随着司法实践的不断积累和理论研究的深入，居住权制度将不断完善和发展，为我国的法治建设和社会和谐稳定作出更大贡献。

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附录 标题

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