绪 论

随着我国经济的快速发展，科技的迅速进步，物业管理在人类的日常生活中也发挥了关键作用。然而由于物业管理的发展起步较晚，发展时间相对较短，因此在发展阶段会产生各式各样的问题。针对物业内部位于中心位置的会计管理而言，具备明显凸出的作用。由于物业行业具有独特的性质，因此应当关注会计管理，如此才能确保公司财务会计详细工作的精确。由于房产市场逐渐趋向于成熟化方向发展，《物权法》的公布实行与物业管理有关法律规定的不断健全，物业管理也开始从原来作为房地产开发公司的自主延伸产物不断转化成一项专业化、法制化的社会市场服务，物业企业在财务监督管理过程中也遭遇着物业费用拖欠的难题，因此，优惠物业费发展成许多物业企业催收物业费的重要措施，如此给物业会计增加了全新的一系列问题。 此篇文章尝试讨论物业管理过程中新老物业交替环节物业费用的会计处置、 物业费用赠送以及承担业委会合约等物殊问题的会计确定和处置。

一、物业会计的具体特点

在以前的时候，是没有物业管理这个说法的，也就是说，这一行业出现比较晚，发展才刚开始起步。本文主要探讨的是物业管理领域的会计是如何工作的，它与一般的其他行业的会计相比有哪些相同点以及不同点。物业管理的主要客体是指小区里的公共财产和公共事物。在进行财务会计工作的时候，具体怎样决策是以物业管理的客体为依据的，这就是物业会计最大的特点。

（一）会计项目具有独特性

物业管理企业的基本工作任务就是依据业主的详细委托，对整个小区实行全方位的综合管理，通常而言牵涉的范围较大，主要包括水电费、取暖费以及煤气费的收取工作等。这方面工作针对过去传统的会计科目而言，并不具有具体的种类划分。因此，这就表现出物业会计具有的独特性质。在实行详细会计核算过程中，可以独自设置应收款项与应付款项，进而便于物业企业进行费用代收。物业企业在收到业主的代收款项时，还可以详细划分所缴纳款项的贷方。除此之外，值得注意的是在运算过程中，应该依据国家要求的会计标准、规章体制实行详细的运算。

（二）收费期限固定化

由于物业管理行业具有自主发展的独特性质，因此，物业管理企业对居民收费时应当根据年度进行。在年初时，居民也应当缴纳服务费用给物业企业。针对这诸多预收款项而言，物业会计应当详细设定“预收款”科目，科学高效的对其进行审核运算，应当将公司预收的款项登记在贷方名下。假若居民不是一次性付清费用，需要分期支付，此项内容也要求算入“预收款”科目，参照详细的交费状况把“预收款”科目不断转移到“主营业务收入”的贷方身上，如此才能确保会计核算的精确性。

二、物业会计面临的特殊问题

（一）会计基础具有薄弱性

物业管理在我国出现的时间较晚，对于该行业尚未形成套较为完善的管理体系，市场竞争秩序混乱，服务质量低下，总之存在着不少问题。就拿该行业的会计管理方式来说，考虑不周到是常有的事情，所以容易出现漏洞，这些漏洞会影响到各个环节。具体体现在会计凭证出错率高，会计工作人员不重视，工作能力低，职业道德差。另外，信息泄露问题也是目前制约这一行业发展的原因之一，其实还是会计人员的疏忽导致的。因此必须加强会计工作的整顿。

（二）会计财务报表设置具有滞后性

财务报表是完成会计审核运算的关键内容，缺乏科学合理的财务报表，无法全方位的展示公司的财务体制和财务状况。但是，许多物业管理企业并未参照企业的详细发展情况来制定企业的财务报表，而是参照以往传统的财务报表实行科目的设定，存在落后性。例如只制定传统的资产债务表以及现金流通数量表等，并且财务报表中的科目设定不合理，造成登记不确定。

物业管理在以和业主间的密切关系的前提下，强调物业会计提供明确详细的财务报表，例如给小区提供的绿化费用，要求设置专项的财务报表，从原料的购买、种植、人力以及管理费用等各个方面，设定全方位详细的分类报表实行审核运算，只利用传统的资产债务表无法展示绿化整体的费用支出情况。

（三）进行会计核算时缺乏综合性

单一的计算方式之所以还在沿用，主要原因是薄弱的会计基础导致的。这样只能解决一些简单的成本核算的问题，但是一旦遇到部门之间需要进行资金流通的核算的时候，就显得十分的吃力。另外，这样做的还有一个弊端就是浪费人力物力以及财力。集中核算是目前一种较为主流的核算方式，很多物业管理企业都依靠这种方法来实现一系列的会计核算工作。负责集中核算的部门是企业的财务管理部门，这个部门不仅掌管着财务动向，对于核算工作也是插得上手的。集中核算虽然很方便，但是它最终所得到的核算结果很模糊，不够精确，很难形成清晰的财务报表，对于会计科目的细化程度不到位。物业管理工作的性质决定了它不是单独为一所小区服务的，它面临的是很多个小区，由于不同的小区的会计核算方式是不一样的，这也就导致了集团总部进行会计核算是会非常困难。

（四）新老物业交接中前期物业收入的会计确认

新老物业交接中，对于前期物业未收取完毕的物业费的解决方案，通常有两种，即由新物业代收，支付一定手续费，或由老物业将未收物业费打折后“打包”给新物业，两种做法在会计处理上存在较大的差异。

1.由新物业代收，支付一定手续费

这一方案，新物业可在“代收款项”下设“前期物业收入”进行明细核算，经营期间实际收回前期物业收入时，借记“库存现金”，贷记“代收款项——前期物业收入”，分期或最后一次收取手续费时，应借记“库存现金”，贷记“其他业务收入”，同时确认应交营业税、城建税和教育费附加（也可于月末合计确认）。

例1：2012年1月1日，B物业公司接手A物业公司， 双方协商确定A物业公司截至2011年12月31日应收未收物业费150万由B物业公司代收，手续费为实际收取金额的10%，按季度结算。 2012年3月31日，B物业公司合计收取前期物业费15万元。

B物业公司账务处理如下 ：

①收回物业收入时：

借：库存现金 150000

贷：代收款项——前期物业收入 150000

②支付手续费时：

借：库存现金 15000

贷：其他业务收入 15000

并按当地营业税金及附加计算确认应交税费。

2.老物业将未收物业费打折后

“打包”给新物业区别于新物业的主营业务，即通过提供物业服务而获取收入，这一业务实质上是对老物业应收账款的清缴，收入的多少与新物业提供的服务并不直接相关，因此可划作为其他业务，设置“其他业务收入”、“其他业务成本”账户对前期物业的未收物业收入进行核算。

实际按折后价一次性支付给前期物业未收物业费合计数时，借记“其他应收款”，贷记“银行存款”， 以后各期收到前期物业费时，按当期实收金额借记“库存现金 ”，贷记“其他业务收入”，并确认相关营业税、城建税和教育费附加等营业税金及附加，根据当期实际收回金额与“打包”时的折扣比例计算当期实际应分摊的成本，借记“其他业务成本”，贷记“其他应收款”。

例2：2012年1月1日，B物业公司接手A物业公司，双方协商确定A物业公司截至2011年12月31日应收未收物业费150万以6折的价格“打包”给B物业公司，B公司分4期于每季末分别支付22.5万元。 B公司以原价收取。 2012年1月31日，B物业公司合计收取前期物业费16万元。 B公司相关账务处理如下：

①接受“打包”物业费时：借：其他应收款 1050000贷：其他应付款 1050000

②2012年1月31日，确认当期收入，按比例结转当期成本：

借：库存现金 160000

贷：其他业务收入 160000

借：其他业务成本 96000

贷：其他应收款 96000

③季末支付22.5万：

借：其他应付款 225000

贷：银行存款 225000

（五）当前物业费用收取的会计处理

如果收取的物业费用不属于前期物业，而是属于新老物业交接以后，应归属于新物业的部分，为新物业提供服务所应收取的收入，实务中业主缴纳时，往往有三种可能：迟交、预交或按期交，由此也形成三类对应的会计事项：迟交将形成应收账款，预交将形成预收账款，按期交则为库存现金或银行存款的增加。 因此，若业主为一次性交纳一年物业费用的，会计人员应分月确定其实交数，并在每个月按实计算其应收账款、预收账款和当期收回数。

例3：2012年3月，按住房面积计算， B物业公司应收物业费用合计25万，经计算， 1月、2月已分别收回3月份物业费用2万和3万，3月收回1、2月的应收款项4.8万， 收回3月的物业费12万，预收了4-12月的物业费4万。B公司在3月应做如下会计处理 ：

①确认1-2月应收款项的收回：

借：库存现金 48000

贷：应收账款 48000

②确认3月的收入：

借：库存现金 120000

应收账款 80000

预收账款 50000

贷：主营业务收入 250000

③确认预收4-12月的物业费收入：

借：库存现金 4000

贷：预收账款 4000

（六）物业费用赠送的会计处理

物业公司常常会集中在某一月（如元月）推出“交一年送一月”的物业费用的活动，对物业费用赠送从理论上有两种不同的理解，一是收入观，认为赠送的物业费是物业企业在提供劳务等日常经营过程中发生的，是推销物业服务、获取物业收入所付出的代价，因此应将其作为营业费用处理。

二是成本观，将其视作为尽快收回应收未收或提前收取物业费用、实现货币回笼所付出的代价，本质上是为筹集资金而发生的费用，因此将其归属为财务费用。

从会计实务的角度来看，目前物业欠费较为严重，特别是中小物业企业，据调查欠费率平均达35%以上， 以成本观来看待物业费用赠送问题更符合常理。

如果属于新老物业交接，新物业以“打包”方式接受前期物业的欠款转移， 在实务中还应考虑赠送费用的归属期，如果归属于前期物业，可将其视为其他业务成本，如果归属于新物业接替后的期间，则作为正常经营的财务费用处理。

下面结合实例对其会计核算加以说明。例4：

接例2，2012年1月1日，B物业公司决定在元月推出“物业费交一年送一月 ”的活动 ，以促进物业费用的回笼 。 经合计，该月共收取物业费用60万，其中前期物业费收回24万，赠送2万（赠送的时间归属前期），当年物业费收回36万，赠送物业费用3万，赠送时间为2013年1月。B公司对赠送的物业费相关账务处理如下 ：

①归属于前期物业的部分：

借：其他业务成本 20000

贷：其他应收款 20000

②归属于新物业的部分：

2012年1月

借：财务费用 30000

贷：预收账款 30000

2013年1月

借：预收账款 30000

贷：主营业务收入 30000

同时确认应交营业税金及附加。

（七）履行业主特殊约定的会计处理

《物权法 》的深入人心 ，一些小区的业主委员会为督促物业公司切实履行物业管理合同，开始在引入新物业的招标合同中增加一些保护性条款，比如要求物业公司交付一定数额的“履约押金”，待合同期满再视其履约情况返还或按比例返还，或是在连续年度中，对物业费用的收缴采用依前一期考核结果而定的“浮动制”。“履约押金 ”可类同于一般押金的会计处理 ， 设置 “ 其他应收款———履约押金”进行会计核算。 若期满未能全额返还，而是被按规定进行比例扣除， 则扣除部分应视为违约金，记入“营业外支出”。

物业费用采用“浮动制”的情况下，主要影响到“主营业务收入”、“应收账款”、“预收账款”的确认，其金额应根据浮动后的物业费用标准来进行计量。

（八）物业公司税务处理

2016年5月1日后，物业服务作为商务服务业的一员，纳入了营改增范围。物业提供各种服务的税率是多少？收取的停车费、代收代付水费如何进行税务处理？一起来看看吧。

我们是物业公司，属于一般纳税人，为了更好地收取物业服务费，鼓励业主一次性交付全年物业服务费，公司采取奖励措施：业主一次性交付一年物业服务费，奖励食用油一桶，价值60元左右，为此公司购入食用油100桶，价值60000元，请问管理员，这些能否进行进项税抵扣？这个情况下，赠送的食用油必须视同销售，可以抵扣进项。同时，对于业主一次性交付全年的物业费，如果开了发票，就需要在当期确认全年物业费收入，缴纳税款。物业向业主赠送礼品，符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

物业公司提供停车服务，代为经营管理业委会的停车场地，收取的停车费用如何征税呢管理员：提供停车服务，按照不动产经营租赁服务征税，适用11%税率；营改增前取得的停车场收取的停车费服务可选择适用简易计税方式，适用5%的征收率。不仅仅是停车服务，相似的业务比如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费，这些行为都属于不动产经营租赁服务，适用于11%增值税率。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.差额扣除

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号公告）明确指出，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税备注：如何申报？

1、销售额。物业公司代收的水费（含自来水水费和污水处理费）以扣除其对外支付的水费（含自来水水费和污水处理费）后的余额为销售额。代收水费销售额不得申报负数。

2、当期申报扣除对外支付的水费金额不得大于当期申报的代收水费金额，尚未申报扣除金额可结转下期申报扣除。

3、物业公司代收的水费部分的销售额，应在增值税纳税申报表附列资料（一）第12栏“3%征收率的服务、不动产和无形资产”栏填报。物业公司提供物业服务取得的收入不得在该栏目填报。

2.代收转付

由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。实行代收转付的企业应该具备以下条件：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收时将发票直接转交给客户。

三、解决物业会计面临问题的措施

（一）巩固物业会计的基础

为了维护物业会计的基础，应当严格遵照国家对有关会计制度准则要求的条件来管理会计制度。

第一，在招聘物业会计人员过程中，应当严格遵照“持岗上证”的规定条件，严格要求会计人员。

第二，针对物业管理企业的会计运算制度、财务监管制度以及审计制度等需求实行全面系统化的建设与监管，健全总体的财务管理系统。财务管理系统包含会计人员的职责制度以及会计人员管理制度等。

第三，应当增强财务部门各个工作人员之间的交流沟通，提升会计工作人员的整体素养，包含其职业道德素养与专业技能素养，以防工作人员产生违背国家法律规定、行业规定与企业管理规定的错误行为。

（二）完善财务报表，建立系统性的会计管理制度

财务报表是个很有用的东西，因为它所反映的是在物业管理过程中各种会计信息和资金流动的痕迹，会计报表的完整性反映了会计工作的质量。所以说进行会计核算一定要考虑全面，认真仔细，严抓细节，尽量将会计科目划分到最细。会计管理制度要有一定的系统性，所谓的系统性就是全局性，既要考虑到全局，也不能忽视到细节。系统性的会计管理制度是在分析财务报表的基础上建立的，所以在分析财务报表的时候一定要到位。物业管理需要支付成本费用，如何有效地科学的妥善的管理这一部分费用决定了成本核算结果的质量。为了更加有效地进行成本管理，必须严格把关资金的流动情况，每一笔资金交易的具体数额和时间都要有准确的记录。要是成本管理工作细化，落实到每一个细节，然后再根据不同的部门的不同的特点，为每一个部门量身打造一套合适的会计管理系统。

（三）建立科学的会计核算模式

为了实现物业会计制度的改革和更新，在建立健全会计管理系统的基础上，还需要建立科学的会计核算模式。在当前竞争激烈的市场环境下，传统单一的核算模式早已不能满足物业管理行业发展的需求，必须对其进行改变。

信息化给人类的生活提供了巨大的方便，利用互联网，人们能获得许多有效的数据信息。物业会计核算制度应当跟随信息化的发展步伐，积极引进科学先进的会计核算体系和核算方式，综合企业自身的实际状况，改革核算方式，针对财务管理实行信息化管理，提升数据的采集速率，扩大数据采集的范围，保证数据的精确性、有效性和可靠性，并利用智能化的解析，及时获取会计核算的最终结果。参照目前的结果，估测物业管理接下来的会计年度的核算与风险，完成会计核算的所有内容。

四、结语

如果想高效解决物业会计遭遇的特殊问题，第一步应当从内部本身的管理方面入手，要革新以往传统的会计管理体制，要持续维护物业会计的基本内容，要明确物业会计具有的重要意义，与此同时还应当构建相对系统化健全的会计管理体制，构建比较合理、满足社会发展需求的会计核算模式。如此才可以高效的提升物业会计管理的精确性，进而促进物业管理行业持久稳定的发展。

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